Newsletter
Newsletter
Newsletter

ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ

-
РАСПОЛОЖЕНИЕ ИЛИ НОМЕР ОБЪЕКТА

ВИД НЕДВИЖИМОСТИ

МИН. ЦЕНА

МАКС. ЦЕНА

МИН. КОЛ-ВО СПАЛЕН

Еще критерии Less options
ПОИСК ПО КАРТЕ
North West South-West Palma Center North-East South South-East
  • Север
  • запад
  • Юго-запад
  • Palma
  • ЦЕНТР
  • Северо-восток
  • Юг
  • Юго-восток
Area labels
ХАРАКТЕРИСТИКИ
Расположение / ВИДЫ
СОСТОЯНИЕ

РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ

Виды договоров, рекомендованных перед оформлением нотариального акта купли-продажи недвижимости

Давайте рассмотрим основные характеристики наиболее рекомендованных видов договоров.

1. Предварительный договор купли-продажи

Это договор, по которому стороны, потенциальный Продавец и потенциальный Покупатель, обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи.

В отличие от основного договора купли-продажи, при предварительном договоре купли-продажи Покупатель не оплачивает стоимость недвижимости, а Продавец не передает недвижимость Покупателю, но обе стороны обязуются в будущем произвести акт купли-продажи. В случае если одна из сторон после заключения предварительного договора откажется заключать основной договор купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить этот договор или о возмещении убытков, причиненных этим.

Необходимость заключения предварительного договора может быть обусловлена временной неготовностью заинтересованных сторон заключать основной договор купли-продажи и готовностью отсрочить дату его подписания. Предварительный договор может потребоваться для оформления кредита на покупку недвижимости, а также по причине неготовности недвижимости для передачи Покупателю в данный момент или же по каким-либо другим причинам.

В предварительном договоре целесообразно указать основные условия, на которых в последствии будет приобретена недвижимость по основному договору купли-продажи, например:

  • идентификацию недвижимости;
  • стоимость и порядок расчетов;
  • дату подписания основного договора купли-продажи.

2. Соглашение о задатке

Задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Различают 3 вида соглашения о задатке.

Подтверждающий задаток
Сумма, которая выплачивается в качестве задатка, является частью согласованной стоимости. Данное соглашение о задатке не может быть расторгунто в одностороннем порядке. Если назначение задатка не указывается, подразумевается, что он является подтверждающим.

Если одна из сторон не выполняет свои обязательства, другая может потребовать соблюдения соглашения. Таким образом, если Продавец не соблюдает свои обязательства, то Покупатель имеет право потребовать от него оформить нотариальный акт купли-продажи, а если не соблюдает свои обязательства Покупатель, то Продавец имеет право обязать его заплатить остальную часть стоимости.

Сторона, которая готова выполнить свои обязательства, может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи или о возмещении убытков, причиненных несоблюдением обязательств другой стороной. Указанная компенсация изначально не определена в соглашении и будет определяться судом.

Неустойка
Является гарантией соблюдения соглашения. В случае несоблюдения обязательств одной из сторон, другая сторона может потребовать выполнения согласованных обязательств и потребовать компенсацию, которая уже определена количественно и согласована в соглашении. Именно то, что компенсация уже определена количественно, является основным отличием неустойки от подтверждающего задатка. Так же как и подтверждающий задаток, соглашение о неустойке не может быть расторгнуто в одностороннем порядке.

Санкционный задаток
Является подтверждением заключения соглашения, в котором указаны будущие условия договора купли-продажи.

Последствия неисполнения соглашения будут выражаться в следующем:

  • если за неисполнение соглашения ответственен давший задаток Покупатель, то данный задаток остается у Продавца;
  • если за неисполнение соглашения ответственен получивший задаток Продавец, то он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.

3. Опционный договор купли-продажи

Это договор, в соответствии с которым одна из сторон, называемая «Продавец», предоставляет другой стороне, называемой «Покупатель», право на покупку недвижимости. Сумма, выплачиваемая Покупателем Продавцу за право на покупку недвижимости в будущем по определенной цене, называется «Опционная премия».

Исполнение опциона или заключение основного договора купли-продажи будет зависеть от Покупателя, который в установленный договором срок должен уведомить Продавца о реализации опциона или об отказе от реализации опциона. Продавец в течение срока опционного договора не может продать недвижимость третьему лицу.

Опционный договор может быть зарегистрирован в Реестре недвижимости. Для этого:

  • необходимо согласие обеих сторон;
  • должна быть указана цена исполнения, а также опционная премия;
  • срок реализации опциона не должен превышать 4 года.

4. Различия между задатком и опционом. Правовые и налоговые аспекты

Соглашение о задатке и опционный договор имеют различные юридические и налоговые аспекты, поэтому права, обязанности и налоги существенно отличаются в том или ином случае.

Основным юридическим отличием опционного договора является то, что окончательная купля-продажа будет зависеть исключительно от Покупателя, который является бенефициаром опциона и принимает решение о реализации его или нет в установленный срок. При соглашении о задатках всех видов должно быть согласие обеих сторон, как Продавца, так и Покупателя. При подтверждающем и санкционном задатках договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, так же как и при соглашении о неустойке.

Рассмотрим налоговые различия.

Если в договоре присутствует задаток, то он вычитается из стоимости недвижимости. Соответственно, можно говорить о Налоге на добавленную стоимость НДС (IVA) и Налоге на передачу прав собственности (ITP):

  • Если Продавец является юридическим лицом или частным предпринимателем, то сумма задатка облагается 10% НДС (IVA);
  • Если Продавец является физическим лицом, то сумма задатка не облагается НДС (IVA), а Налог на передачу прав собственности оплачивается по факту продажи недвижимости, а не при получении задатка;
  • Продавец платит Налог на доходы физических лиц НДФЛ (IRPF) также по факту купли-продажи недвижимости, а не при получении задатка.

При опционном договоре купли-продажи:

  • если Продавец является юридическим лицом или частным предпринимателем, то опционная премия является вознаграждением по факту предоставления услуг, что облагается 21% НДС (IVA). В дальнейшем НДС (IVA) будет рассчитываться, основываясь на разнице между ценой исполнения и опционной премией;
  • если Продавец является физическим лицом, опционный договор предполагает налог на передачу прав собственности (ITP). В этом случае налогооблагаемой базой будет считаться сумма опционной премии, но с минимумом 5% от стоимости недвижимости;
  • ставка НДФЛ (IRPF) исчисляется как базовая и может доходить до 42%, в то время как при будущей купле-продаже ставка НДФЛ (IRPF) будет зависеть от суммы дохода от продажи и составлять от 19 до 23%.

5. Выводы

В каждой конкретной ситуации требуется определенный вид договора, поэтому мы советуем проконсультироваться и получить рекомендации в опытных агентствах недвижимости с признанным авторитетом, таких как Нова Майорка.

Если до оформления нотариального акта купли-продажи остается от 15 дней до одного месяца и стороны хотят гарантировать будущую куплю-продажу, то мы рекомендуем заключить предварительный договор купли-продажи.

Если до оформления нотариального акта купли-продажи остается более длительный период, то мы рекомендуем заключить соглашение о задатке, в основном, из-за налоговых аспектов. Задаток является частью стоимости недвижимости и не облагается налогом до тех пор, пока не подпишется окончательный договор купли-продажи или же, в случае неисполнения договора Покупателем, Продавец не оставит задаток себе.

С другой стороны, сумма, полученная по опционному договору, опционная премия, считается увеличением капитала и облагается НДФЛ (IRPF), что может быть обременительно для Продавца.

Таким образом, выбирая между опционным договором и соглашением о задатке, мы отдаем предпочтение последнему, соответствующему интересам обеих сторон.

Important real estate information

ХОТИТЕ ПОЛУЧИТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ ИНФОРМАЦИЮ?

Заполните формуляр, и мы свяжемся с Вами. Также Вы можете позвонить нам по телефону:

+34 605 222 222

МЫ ПОЗВОНИМ ВАМ!

НЕ УПУСТИТЕ ВОЗМОЖНОСТЬ НАЙТИ НЕДВИЖИМОСТЬ ВАШЕЙ МЕЧТЫ

Подпишитесь и Вы будете получать все новости и предложения от НОВА МАЙОРКА

We use cookies to ensure you get the best experience on our website Accept cookies Более подробно