Еще критерии
Тип недвижимости
Характеристики
Состояние
Расположение / Виды
Поиск по карте
North West South-West Palma Center North-East South South-East
  • NORTH
  • запад
  • ЮГО-ЗАПАД
  • Palma
  • ЦЕНТР
  • СЕВЕРО-ВОСТОК
  • ЮГ
  • ЮГО-ВОСТОК
Area labels
Закрыть

Как приобрести недвижимость в Испании

ПОКУПКА В ИСПАНИИ

Он может иметь много вопросов, если вы хотите стать владельцем соседней недвижимости в Испании. Вопросы о чем, как и кто, и поэтому желательно иметь определенные знания, которые мы хотели бы объяснить более подробно в этом сводном докладе.

  • ВЫБОР ОБЪЕКТА

Wenn man über den Erwerb einer Immobilie nachdenkt, wird dringend empfohlen, die Dienste eines Maklers in Anspruch zu nehmen, der in diesem Sektor über nachgewiesene Erfahrung verfügt. Dieser Makler erklärt die zu befolgenden Schritte und leitet den Käufer sowie den Verkäufer durch alle Phasen des Prozesses, wie beispielsweise in Bezug auf die Auswirkungen von Wertermittlung, eine mögliche Finanzierung, Orientierung zu möglichen Umbau- und Umstrukturierungsarbeiten der Immobilie, Fragen in Bezug auf das Finanzamt und die Zahlung von Steuern sowie vieles mehr, neben dem eigentlichen Kaufvorgang und der Beurkundung. Zudem fallen keine Kosten für den Käufer an.

  • ПОКУПКА ВАРИАНТЫ

Есть множество вариантов, которые у вас есть при покупке недвижимости. В Испании, устное соглашение уже действует (однако редко и нецелесообразной). Желательно иметь подписанный документ, так что не будет никаких недоразумений при покупке. Являются наиболее часто используемыми контракты обсуждаются следующее.

  • БРОНИРОВАНИЕ КОНТРАКТ

Если Вы заинтересованы в покупке имущества партии требует больше времени или больше требуется, чтобы получить больше информации до окончательного завершения сделки, как правило, прибегают к договору бронирования. Это документ, который обязал продавец не продать недвижимость в течение короткого промежутка времени к третьему лицу, не являющемуся нижеподписавшемуся заинтересованной стороной. Это, как правило, объединяет то, что символическая сумма, выплачиваемая в качестве оговорки заранее. В том случае, если продажа будет завершена, эта сумма затем загружают или, если продажа не материализуется, возвращается - или нет, в зависимости от соглашения сторон.

  • ПОКУПКА ВАРИАНТ СОГЛАШЕНИЕ

Этот вид договора является более обязывающей, чем ранее в списке, потому что он совершил обе стороны покупать те, которые перечислены в настоящем договоре условиях и продавать. Его формулировка отражает сроки выполнения договора и оплаты (или платежей) для завершения продажи. Благодаря этому контракту продавец для продажи, а покупатель обязан купить или выплаты компенсации. Как правило, вариант покупки денег в размере 10% устанавливается, который рассчитывается с окончательной ценой, если покупка происходит. Если он не приходит на покупку в соответствии с решением покупателя, опцион на покупку деньги не будут возвращены. В противном случае, т.е. в том случае, если он не приходит на покупку в соответствии с решением стороны размещения - обычно потому, что собственность была продана третьему лицу или продавец изменил свое мнение - в два раза опцион на покупку деньги, полученные погашается. В качестве альтернативы, вы можете потребовать выполнения этого условия, если контракт определяет, что путь. 

  • ЧАСТНАЯ ПРОДАЖА КОНТРАКТ

При этом типе контракта уже может обрабатывать продажи. Сделан частный договор купли-продажи, если обе стороны решат, хотят довести это до конца. Только судья может определить решение, в том случае, если он должен прийти на заключение конфликта интересов. Договор имеет юридическую основу и действительность.

  • Нотариальное ПО

Соглашение нотариальной покупки включает официальный документ, в котором новый владелец зарегистрирован в качестве собственника имущества в земельном кадастре. Крайне важно, чтобы это условие выполнено, так как документ содержит описание имущества наряду с представлением возможных обременений и сервитутов, которые могут существовать, цена и условия платежа. Это нотариус, - после его протокола действий - проверил личность покупателя и продавца, номер регистра подтвердил контролирует уплату налога конечного имущества (IBI, Impuesto Sobre Bienes Inmuebles) и проверить, что - если имущество является частью домовладельцев ассоциации - является владельцем до даты с его платежами Сообщества помощи после предыдущего заявления президента ассоциации домовладельцев, а также нотариус, сертифицированный этой передачи. Важно знать, что физическое или юридическое лицо, доверенность у нотариуса может быть выдана для руководства акт купли-продажи до успешного завершения, в том случае, если будет присутствовать покупатель или продавец или как не при исполнении сделки может.

  • ЗЕМЛЯ ЗАГС

Нотариус информирует покупателя и продавца, и одновременно устанавливает запись в земельной книге в движении, так что любая другая запись заблокирована для этого объекта, как период для вступления в реестр земель будет продлен еще на 60 дней. Если соответствующий налог на передаче земли был выплачен в налоговой инспекции, вы можете продолжить, чтобы сделать окончательную регистрацию в Земельном реестре. В любом случае, можно обратиться к нотариусу, что приоритет уведомление осуществляется по факсу.

НАЛОГИ И РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРИОБРЕТЕНИЕМ/ПОКУПКОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ НА БАЛЕАРСКИХ ОСТРОВАХ: 

  • ПРОДАВЕЦ ЯВЛЯЕТСЯ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ (не является компанией или предпринимателем): 

Покупатель обязан уплатить в Казначейство Балеарских островов ОБРЕМЕНИТЕЛЬНЫЙ НАЛОГ НА ПЕРЕДАЧУ СОБСТВЕННОСТИ (ITP), используя шкалу от 8% до 10% от стоимости имущества. Таким образом, например:

Общая стоимость имуществадо (€)

Подлежащий уплате налог (€)

Стоимость имущества до (€)

Применяемая ставка процента (%)

0

0

400.000

8

400.000

32.000

200.000

9

600.000

50.000

400.000

10

1.000.000

90.000

и более

11

Эта информация может меняться в связи с изменениями в законодательстве. 

К этому налогу необходимо добавить другие расходы, связанные с приобретением недвижимости (регистрационные и нотариальные сборы, реестр собственности, оформление документов, адвокат, если потребуется, и т.д..), которые могут составить около 0,5% и 1,20% сверх стоимости недвижимости. Расходы и налоги будут несколько выше, если при покупке недвижимости берется ипотечный кредит, около 1,75% от суммы кредита.

  • ПРОДАВЕЦ ЯВЛЯЕТСЯ ПРЕДПРИЯТИЕМ ИЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ и продает недвижимость первичного рынка (новое жилье или реконструированное) или земельный участок:

Покупатель обязан уплатить продавцу НДС (IVA). Если передается новое достроенное жилье, то в данном случае уплачивается НДС в размере 10%. И 21% НДС взимается при передаче земельного участка, складских и коммерческих помещений, офисов ... 

Покупатель обязан также уплатить в Государственную Казну Балеарских островов  ГЕРБОВЫЙ НАЛОГ ИЛИ НАЛОГ НА ДОКУМЕНТАЛЬНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ДЕЙСТВИЯ (АJD), составляющий  1,2% от стоимости имущества. 

К этим налогам надо добавить около 0,5% и 1,00% на расходы, связанные с приобретением недвижимости (Нотариус, Реестр собственности, Контора услуг)  (этот процент немного увеличивается в случае финансирования ипотечным кредитом, в зависимости от размера займа). 

  • ПРОДАВЕЦ ЯВЛЯЕТСЯ ПРЕДПРИЯТИЕМ ИЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ и передает недвижимость вторичного рынка (жилье, коммерческое помещение, гостиницу и т.д.), данная операция обычно не облагается ни НДС (IVA), ни Гербовым налогом (AJD), а уплачивается налог на передачу собственности (ITP) (от 8% до 10 %). В любом случае, если покупатель также является предпринимателем (например, испанского общества) и приобретает недвижимое имущество, предназначенное для экономической деятельности (например, коммерческое помещение или промышленный склад для сдачи в аренду, либо с целью эксплуатации или аренды гостиницы), в данном случае операция может облагаться НДС, который вы сможете  возместить  и вычесть при декларировании (в отличие от ITP и AJD). 

ПРОДАВЕЦ ЯВЛЯЕТСЯ ВЛАДЕЛЬЦЕМ СОБСТВЕННОСТИ В КОМПАНИИ, в данном случае, покупателю обычно предлагается приобрести компанию, а не непосредственно имущество. 

Эта информация может меняться в связи с изменениями в законодательстве. 

Тем самым продавцы нерезиденты пытаются добиться определенных налоговых преимуществ (включая избежание уплаты налогов в Испании на полученную прибыль от реализации этой продажи) и покупатели могут избежать уплату налога во время покупки недвижимого имущества, при условии выполнения определенных требований, в частности, если существуют несколько покупателей, которые приобрели не более 50% акций компании. В любом случае, для покупателя эта операция имеет существенный правовой и налоговый риск, таким образом, очень полезно сделать предварительное исследование. 

  • НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ И УБЫТКИ, СВЯЗАННЫЕ С ПРОДАЖЕй НЕДВИЖИМОСТИ нерезидентом (оплачивается в виде НДФЛ (I.R.P.F.)) 

НАЛОГ ОТ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 

- Прибыль и Убытки

- Годовой НДФЛ (I.R.P.F.)

- Годовой Налог на Прибыль Организаций

- Муниципальный Налог на Добавленную Стоимость 

 

  • НАЛОГ С ДОХОДОВ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ (IRPF) 

Налог на прибыль от продажи жилья в 2016 году уплачивается продавцом при подаче декларации в текущем финансовом году и будет включен в налоговою базу НДФЛ. 

Расчет налога производится на базе суммы, составляющей разницу между ценой покупки и ценой продажи.

Применяются следующие налоговые ставки на полученный доход:  

Эта информация может меняться в связи с изменениями в законодательстве. 

Cумма дохода       

Налоговая ставка 

 

Первоначальные 6.000 евро           

19%   

От 6.000 до 50.000

21%

Остальная сумма (начиная с 50.000 евро)

23%

 

Тем не менее, для недвижимости, приобретенной ранее 31 декабря 1994 года, расчет производится следующим образом: 

  • К пропорциональной части дохода, полученного с момента приобретения недвижимости до 19 января 2006 года, применяется понижающий коэффициент, в зависимости от года покупки имущества. 
  • К полученной сумме прибавляется доход, соответствующий периоду, начиная с 20 января 2006 года до момента продажи.
  • Общая стоимость, полученная после суммирования  всех активов, при условии, что они не превышают максимальную сумму в размере 400.000 евро, облагается налогом с применением налоговых ставок, упомянутых выше.

 В счет уплаты  этого налога покупатель обязан удержать и уплатить в Государственную казну 3% от договорной цены. 

Если Вы купили недвижимость в период с 12 мая до 31 декабря 2012 года, то полученный доход от ее последующей продажи освобождается от уплаты налога на 50%. 

  • НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ОРГАНИЗАЦИй (продажа имущества) НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ ОРГАНИЗАЦИй:

Если имущество продает испанская организация с долевым участием нерезидента,  то этой компании придется заплатить 25-28% налог от полученной прибыли. Если нерезидент принял решение распустить и ликвидировать компанию с целью вывоза денежного капитала из Испании, то у него появится другой доход, за который снова придется платить налоги. Если вы живете в Германии, согласно существующей Конвенции, вам придется платить налоги на этот другой доход в Германии, а не в Испании, но согласно новой Конвенции, которая может вступить в силу, прибыль будет облагаться налогами в Испании. 

Эта информация может меняться в связи с изменениями в законодательстве. 

Если компания приобрела недвижимое имущество в период с 12 мая по 31 декабря 2012 года, то прибыль, полученная от ее последующей продажи, освобождается от уплаты налога на 50%. 

  • МУНИЦИПАЛЬНЫй НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ. НАЛОГ НА ПРИРОСТ ЗЕМЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ:

При продаже любого городского недвижимого имущества, продавец должен платить этот налог в Городской совет, который рассчитывается на основе кадастровой стоимости земли и периода времени, когда оно находилось в собственности последнего владельца. Чем выше кадастровая стоимость и чем больше количество лет, вам придется платить более высокий налог. Он уплачивается  при продаже, получении наследства,  дарении, взносах в компании. 

  • ПРОДАЖА КОМПАНИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ:

Если вместо недвижимого имущества продается компания (испанская или нет), которая прямо или косвенно владеет недвижимостью, в принципе,  придется платить налог на полученную прибыль в Испании, согласно испанскому законодательству. Тем не менее, Соглашение о Двойном Налогообложении преобладает над испанским законом и так, например, если продавец живет в Германии, то в виду с существующей Конвенцией будет облагаться налогом в Германии, а не в Испании. Но с новой Конвенцией, которая может вступить в силу, прибыль будет облагаться налогами в Испании. 

  • НАЛОГИ, СВЯЗАННЫЕ  С ВЛАДЕНИЕМ И/ИЛИ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА БАЛЕАРСКИХ ОСТРОВАХ  нерезидентом 

- Налог на недвижимость (I.B.I.)

- Налог на собственность

- Налог на прибыль компаний

- НДФЛ за аренду

- Специальная налоговая ставка 3% 

  • МУНИЦИПАЛЬНЫй НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ (IBI), который выплачивается каждый год Городскому Совету и может составлять приблизительно 0,4% - 1,1% от КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ имущества (размер  которого обычно  не должен превышать половину рыночной стоимости объекта недвижимости). 
  • ГОДОВОЙ НАЛОГ НА СОБСТВЕННОСТЬ. Этот налог был отменен в Испании в 2008 году, но в последствии был снова введен.

Каждый Автономный округ применяет свои нормативы. Он оплачивается   ежегодно.

Эта информация может меняться в связи с изменениями в законодательстве.

 Физические лица-нерезиденты должны платить этот налог (по шкале от 0,2 до 2,5%) за собственность, находящуюся в Испании, с минимальными уступками от его уплаты при стоимости недвижимости в 700.000 €, принимая во внимание соответствующую Конвенцию о двойном налогообложении.

Таким образом, например, согласно действующей Конвенции двойного налогообложения между Испанией и Германией, этот налог придется платить физическим лицам, проживающим в Германии и имеющим недвижимость в Испании, стоимость которой превышает 700.000 € (с возможностью вычета  ипотечного долга, связанного с  инвестициями во время приобретения недвижимости), но они  не должны платить налог, если эта недвижимость приобретена через испанское или немецкое общество. В новой Конвенции о двойном  налогообложении между Испанией и Германией, которая должна вступить в силу, предусматривается, что если Испания решит продолжать применение налога на имущество, то в данном случае немецкие граждане, которые приобрели недвижимость в Испании через общества на основе партнерства, также должны будут платить этот налог. 

  • НАЛОГ НА ДОХОД ОТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА. НДФЛ ДЛЯ НЕРЕЗИДЕНТОВ (IRPF) (Годовой):

Если недвижимость приобретена непосредственно физическим лицом-нерезидентом, ему придется платить этот налог ежегодно. Если имущество предназначено для собственного пользования, то ему приписывается доход 1,1% от кадастровой стоимости жилья, ставка налога на этот доход составляет 24,75%. Если имущество сдается в аренду, то придется платить 24,75% от полученной арендной платы, хотя жители  Европейского Союза могут вычесть необходимые расходы и платить эти 24,75% от чистого арендного  дохода. 

В случае, если имущество приобретено какой-либо организацией-нерезидентом, также придется платить 24,75%  налог, если оно сдается в аренду, а также будет взиматься налог на аренду по рыночным ставкам, если имущество переходит в руки к принадлежащим данной организации лицам (партнерам, менеджерам, и т.д.). 

Эта информация может меняться в связи с изменениями в законодательстве. 

  • НАЛОГ НА ДОХОД ОТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ОРГАНИЗАЦИй:

Если имущество было приобретено через испанскую компанию, то в данном случае необходимо уплатить испанский Корпоративный подоходный налог, в принципе, 25/28% от прибыли, которую можно получить от сдачи в аренду объекта недвижимости или от его эксплуатации, за вычетом расходов, связанных с арендой по рыночным ставкам, если имущество переходит к лицам, имеющим какое-либо отношение к компании, или от его продажи. 

  • СПЕЦИАЛЬНЫЙ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ  ДЛЯ ОРГАНИЗАЦИЙ НЕРЕЗИДЕНТОВ:

Годовой 3% 

Если недвижимое имущество приобретено организацией-нерезидентом, то оно будет облагаться этим налогом, и данная организация обязана предоставлять налоговую декларацию каждый год. Освобождаются от уплаты налога те организации, которые могут удостоверить во время презентации  декларации по налогам, что организация является резидентом того государства, где принято Соглашение о двойном налогообложении с Испанией при обмене информацией (например, с Германией), а также физические лица, являющиеся держателями общества, находящегося в государстве, где действует Соглашение о двойном налогообложении с Испанией. В противном случае вам придется платить каждый год 3% от кадастровой стоимости имущества. 

  • НАЛОГ НА НАСЛЕДСТВО:

Согласно последнему решению Европейского Суда, вынесенному 3 сентября 2014 года, налоговые льготы, предусмотренные Автономными Сообществами Испании, которые касаются наследования и дарения не применялись к нерезидентам, в отличии от испанских жителей.

Для того, чтобы предоставить равные права, касающиеся налоговых льгот, нерезидентам и местным жителям, в результате данного решения были внесены три поправки в Закон о Наследовании и Дарении: 

Во-первых,  его применение распространяется на  жителей Европейского экономического пространства (всех 28 стран Европейского союза, а также Исландии, Лихтенштейна и Норвегии). 

Оно также устанавливает возможность применения нерезидентами государственных норматив или законодательств Автономного Сообщества, более выгодных для них. 

Эта информация может меняться в связи с изменениями в законодательстве.

В случае наследования:

Если налогоплательщик не является резидентом в Испании, он будет  иметь право на применение налогового законодательства, предусмотренного в Автономном Сообществе, в котором находятся его объекты недвижимости и наследство более высокой стоимости.

Если налогоплательщик проживал в Испании в Автономной области, где он являлся резидентом. 

ДРУГИЕ ВАЖНЫЕ ЗАМЕЧАНИЯ

Очень важно учитывать ряд деталей при оформлении сделки этого типа. 

  • Идентификационный Номер Налогоплательщика. (N.I.F.):

В Испании каждому человеку (резиденту или нерезиденту) присваивается по закону идентификационный номер налогоплательщика, который необходимо указывать в налоговых декларациях и в любом обращении, адресованном в Администрацию по налогам. То же самое относится к любому типу организаций. Идентификационный номер налогоплательщика (N.I.F.) обычно совпадает с национальным удостоверением личности (DNI). Для иностранных граждан, идентификационным номером налогоплательщика (N.I.F.)  является регистрационный номер иностранца (NIE). Сегодня получение регистрационного номера иностранца (NIE) довольно долгая и трудоемкая процедура (занимает 3 или 4 недели). Рекомендуется обратиться к нотариусу сразу после подписания договора о купле-продаже или договора о намерении, чтобы он выдал вам заверенную ксерокопию паспорта покупателя или покупателей, которая является неотъемлемым реквизитом при подаче заявления на получение регистрационного номера иностранца (NIE). 

  • Постоянное  место жительства в Испании:

Согласно законодательству, считается, что постоянно проживающим в Испании является тот, кто пребывает на период 183 или более дней в течении года на  территории Испании, и что в Испании находится его основной источник дохода, центр экономической деятельности или экономические интересы, прямо или косвенно. 

  • Завещание:

Мы настоятельно рекомендуем нерезиденту, который приобрел недвижимость в Испании, составить завещание в отношении своего недвижимого имущества, находящегося в Королевстве Испании в присутствие нотариуса. Это довольно простой и рекомендуемый процесс, разрешающий многие проблемы, особенно бюрократические, в случае смерти держателя или держателей. 

Эта информация может меняться в связи с изменениями в законодательстве.

Информация и Контакт <сильный> Вы можете связаться с нами 7 дней в неделю +34 605 222 222

Мы используем файлы cookie, чтобы вы могли получить лучший опыт на нашем сайте Принимать файлы cookie Более подробно