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Gastos derivados en la compraventa

Qué gastos van a tener comprador y vendedor, incluidos los impuestos, distinguiendo los efectos económicos que tiene la compra para el comprador si es de nueva construcción o de segunda transmisión y los gastos a los que deberá hacer frente el vendedor.

¿Qué gastos debo prever al comprar una vivienda?

Si vas a comprar una vivienda debes tener en cuenta un coste adicional de entre un 10% y un 13% del precio de esta en concepto de gastos, tasas e impuestos. Esto dependerá de varios aspectos que pasamos a explicarte.

Empezaremos por analizar los gastos indirectos:

Notario:
Los gastos notariales se producen al otorgarse la escritura pública de compra-venta. Normalmente van a cargo del comprador. Su coste viene fijado por normativa y se denominan aranceles notariales. Aquí tenemos un breve resumen aproximado de lo que pueden suponer estos gastos en una compra sin hipoteca:

Precio vivienda Coste aprox. según OCU
300.000 euros 300 euros
500.000 euros 450 euros
700.000 euros 520 euros
1.000.000 euros 600 euros
1.500.000 euros 720 euros
3.000.000 euros 1.100 euros

Registro de Propiedad:
Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. El obligado a su pago es el comprador. Asimismo vienen establecidos por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble.

Precio Vivienda Coste Aprox. Registro según OCU
300.000 euros 280 euros
500.000 euros 335 euros
700.000 euros 385 euros
1.000.000 euros 460 euros
1.500.000 euros 560 euros
3.000.000 euros 780 euros

Abogado:
En caso de que se quiera contratar los servicios de un abogado, las tarifas son bastante dispares. Como referencia suelen ir entre un 0,5% y un 1,5% del valor de compra. Nova Mallorca le podrá recomendar el más aconsejable para su compraventa en función del idioma y características de la operación.

Hipoteca:
En el caso de solicitar una hipoteca para realizar la compra de una vivienda, deberá abonar unos gastos en concepto de gestión y tramitación de la hipoteca que deberá pagar al banco. Son los gastos de tasación, gestoría y registro relativos a la escritura de préstamo hipotecario. Conviene negociarlos con el banco antes de firmar el préstamo.

Gestoría:
El gestor es la persona que realiza los trámites registrales y tributarios pendientes. Su coste no es elevado pero se debe tener en cuenta.

Impuestos de los compradores:

· 1 En caso de viviendas de nueva construcción:

  • Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

    En este caso el comprador deberá pagar al vendedor un IVA (impuesto sobre el valor añadido) del 10% sobre el precio de venta. Si se trata de una vivienda de protección oficial se reduce al 4%. Es importante tener en cuenta que si la vivienda se trasmite directamente con una plaza de garaje y/o trastero (con un máximo de dos anexos) todo tributará al 10% igual que la vivienda, si el garaje o trastero se compra por separado tributa al 21%. Si se trata de un solar, nave, local comercial u oficina el IVA será del 21%
  • Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados

    La elevación del contrato a escritura pública está sujeta a este impuesto que es actualmente en Baleares un 1,2% sobre el precio de venta. Las viviendas de protección oficial están exentas de su pago.

· 2 En caso de viviendas de segunda trasmisión o posteriores:

  • Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados

    El comprador deberá pagar a la Hacienda Balear el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
    Alternativo al IVA para el caso de compra de viviendas de segunda mano. En Baleares está entre el 8% y el 11% dependiendo del importe de la compra. Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes...)

¿Qué gastos debo tener en cuenta al vender una vivienda?

Empezaremos por los gastos indirectos para después entrar en el tema de impuestos.

Gastos de Comunidad:
El vendedor deberá acreditar mediante un certificado expedido por el administrador de la comunidad o el Presidente estar al corriente de pago.

Honorarios de agencia inmobiliaria:
En Mallorca los honorarios de la agencia inmobiliaria que se ocupe del proceso de búsqueda de la propiedad, van a cargo del vendedor y oscilan entre el 5 y el 6% del valor del inmueble. Las inmobiliarias de prestigio y experiencia, como Nova Mallorca incluyen en dicho coste la comprobación legal y jurídica del inmueble y demás trámites administrativos

Gastos de gestoría:
Posiblemente el vendedor tenga que acudir a un gestor para que realice los trámites registrales y tributarios pertinentes como por ejemplo el pago de la plusvalía municipal del cual ahora hablaremos.

Impuesto de bienes inmuebles (IBI):
Es un impuesto que se paga cada año al Ayuntamiento y que aproximadamente puede ser del 0,4 al 1,1% sobre el valor catastral del inmueble (valor que en principio debería ser como máximo la mitad del valor de mercado). El vendedor deberá acreditar antes de firmar la escritura estar al corriente del pago de este impuesto. A veces se prorratea el pago del año de la venta, entre comprador y vendedor en función de los meses que ha sido propietario cada uno.

Otros posibles gastos:
Deben tenerse en cuenta también los gastos que supongan la obtención de la cedula de habitabilidad así como el certificado de eficiencia energética, documentos necesarios para la firma de la definitiva escritura de compraventa.

Impuestos de los Vendedores:

  • Impuesto sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía)

    La plusvalía municipal (no confundir con la plusvalía fiscal) se basa en el aumento de valor que han experimentado los terrenos donde se asienta la vivienda desde su compra y hasta el momento de la venta. Se calcula con el valor catastral teniendo en cuenta el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (se contabilizan como máximo 20 años) en caso de ser inferior a 1 año no tributa. Lo paga el vendedor y debe liquidarlo en el ayuntamiento en un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura. Varía de un Ayuntamiento a otro y se puede calcular con el recibo del IBI. Si se consigue demostrar que entre la compra y la venta no ha habido incremento del valor (perdidas) podrá alegarse la no sujeción para no pagarlo.
  • Impuesto sobre la Renta de las Persona Físicas (IRPF)

    Los propietarios al vender un inmueble están sujetos al IRPF o caso de ser no residentes al Impuesto sobre la Renta de No Residentes por la ganancia patrimonial, es decir la diferencia entre el valor de trasmisión y el valor de adquisición.

    No se pagará en los siguientes casos:
    • Cuando la venta de vivienda habitual se realice por personas mayores de 65 años o en situación de dependencia.
    • Si el total obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años.

Asimismo es importante conocer que existen desgravaciones fiscales en el caso de venta de vivienda habitual, así el vendedor podrá desgravarse las inversiones y gastos ocasionados por la compra, gastos de notaría, agencia inmobiliaria, plusvalía municipal, por lo que es recomendable guardar todas las facturas de gastos imputables a la compra de la vivienda. Los intereses bancarios derivados de un préstamo hipotecario no son gasto deducible.

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