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Compraventa de una vivienda cuando el comprador o vendedor es no residente

No hay problema ninguno en España para que una persona extranjera pueda adquirir un inmueble, teniendo esa persona los mismos derechos que un español. Tampoco hay problema ninguno en que un no residente o extranjero, ya propietario quiera vender su inmueble, lo único es que habrá que tener en cuenta una serie de cuestiones para que la operación pueda celebrarse ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Empecemos por saber que entiende la ley española del IRPF por persona residente:

  • Aquellas que permanezcan más de 183 días al año en España
  • Tengan el núcleo de sus actividades en territorio Español, directa o indirectamente
  • Sean el cónyuge no separado legalmente con hijos menores de edad que residan habitualmente en España y dependan de esa persona

Por tanto para las personas extranjeras o españolas no residentes que no cumplan alguno de los 3 supuestos anteriores se deberán tener en cuenta estas consideraciones:

· 1 Caso de que la parte compradora sea extranjero o no residente

El comprador debe obtener antes de la firma de la Escritura Pública el número de identificación de extranjeros (NIE), La petición de este se puede realizar en España en la Oficina de extranjeros o en la Comisaría General de Extranjería o en el Consulado español del país del solicitante, para ello necesitará rellenar y firmar un impreso, original y fotocopia del pasaporte o documento de identidad y comunicar las causas que justifican la solicitud, en este caso la compra de un inmueble.

Es aconsejable también que solicite la apertura de una cuenta bancaria en España ya que a través de esa cuenta se acreditarán los medios de pago así como el pago de los impuestos correspondientes.

Cumplido lo anterior la persona no residente podrá adquirir sin mayor problema el inmueble deseado teniendo los mismos derechos que un ciudadano español.

· 2 Caso de que la parte vendedora es extranjero o español no residente

También deberá obtener el NIE para vender su propiedad.

El vendedor no residente en España, al realizar la venta estará sujeto a los siguientes impuestos.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal.

Por regla general y para garantizar que el vendedor extranjero o español no residente cumpla sus obligaciones tributarias, el comprador está obligado a retener un 3% del precio de compra en el momento de otorgar Escritura Pública y a ingresar esa cantidad a Hacienda Pública en el plazo máximo de un mes en concepto de pago a cuenta del (IRNR). El comprador podrá estar exento de retener el 3% en el caso de que el vendedor acredite mediante una certificación de la Agencia Tributaría que está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Persona Físicas (IRPF) o al Impuesto de Sociedades (IS).

Asimismo el vendedor deberá abonar la Plusvalía Municipal siempre que el valor del suelo de la propiedad sea superior que en el momento que compró. En este caso el comprador debe tener la precaución de retener del precio de compraventa la cantidad que corresponda a la Plusvalía Municipal a fin de declarar y abonarlo en el plazo de un mes, ya que si el vendedor no liquidara dicho impuesto el inmueble respondería del pago del impuesto y por tanto Hacienda se lo reclamaría al comprador.

Todas estas particularidades que afectan a los extranjeros o españoles no residentes deben quedar bien explicadas y recogidas en el contrato de arras, por lo que de nuevo recomendamos el asesoramiento de una agencia experimentada como Nova Mallorca o bien un abogado especializado.

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