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IMMOBILIENAN- UND -VERKÄUFE: FORMALITÄTEN, BEHÖRDENWEGE UND RATSCHLÄGE

Immobiliengeschäfte auf Mallorca

Der Kauf einer Immobilie ist sicherlich eine der wichtigsten Entscheidungen, die man im Leben treffen kann, deshalb sollte man dabei nichts dem Zufall überlassen. Deshalb ist unser Ratschlag sich in die Hände von professionellen Fachleuten zu geben, so wie Sie sie bei Nova Mallorca Immobilien finden. Ein Unternehmen, das bereits seit mehr als 50 Jahren besteht und das Sie fraglos kostenlos sowie mit absoluter Transparenz und Ehrlichkeit berät; oder beauftragen Sie einen unserer Fachanwälte, um eine Immobilie mit den höchsten Garantien zu erwerben.

Zunächst muss man die Rechtslage der Immobilie kennen. Es geht darum, die Rechtmäßigkeit der Immobilie zu kennen, ob die tatsächliche Fläche mit der im Register bzw. dem Kataster übereinstimmt, ob es Bestandteile außerhalb der Ordnung gibt oder nicht, ob eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) vorhanden ist etc. Sobald diese Rechtsfragen geklärt sind, ist der nächste Schritt die Unterzeichnung des Vertrags zwischen Käufer und Verkäufer.

Formalitäten vor dem Verkauf: der Privatvertrag (documento privado)

Normalerweise wird bei einem Immobilienverkauf vor der notariell beglaubigten Unterschrift ein Privatvertrag zwischen Käufer und Verkäufer aufgesetzt, den man für gewöhnlich als Vertrag über Vorauszahlungen (arras) bezeichnet. Dieser Vertrag ist nicht zwingend notwendig, wenngleich er sehr gängig ist, um das Geschäft abzusichern und über den benötigten Zeitraum zu verfügen, die notwendigen Dokumente für die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags zu erledigen.

Der Privatvertrag ist ein einwandfreier Weg, um ein Immobiliengeschäft offiziell zu machen. Dementsprechend verpflichtet er rechtlich dazu, seinen Inhalt zu erfüllen, sofern dieser nicht rechtswidrig ist. Wir möchten ausdrücklich betonen, dass es von größter Wichtigkeit ist, sich ordnungsgemäß und umfassend vor Unterzeichnung eines solchen Dokumentes beraten zu lassen.


Wichtige Fragen, die man beachten muss:

· 1 Wer unterschreibt auf Seite des Verkäufers? Es müssen alle Eigentümer der Immobilie unterschrieben. Beim Kauf eines Neubaus unterschreibt normalerweise der Bauherr oder ein Vertreter des Unternehmens. Ebenso kann ein Stellvertreter der Immobilie unterschreiben; in diesen Fall muss dieser eine notariell beglaubigte Kopie der Vollmacht vorlegen, die ihn zum Verkauf berechtigt.

· 2 Schuldenstand der Immobilie: Es ist äußerst wichtig, zu überprüfen, ob auf der Immobilie Schulden liegen, ob sie mit einer Hypothek belastet ist oder ob es Beschlagnahmungen gibt. Dies kann mittels eines einfachen Grundbuchauszugs geschehen.

Im Normalfall gibt es eine Hypothek und der Käufer muss abwägen, ob es ihn interessiert diese zu übernehmen und sich zum Schuldner für den restlichen Betrag zu machen, ob er eine eigene Hypothek aufnehmen möchte oder ob er die Immobilie ohne Hypothek kaufen will; in diesem Fall muss der Käufer die bestehende Hypothek bei Vertragsunterschrift auflösen.

Sofern man eine eigene Hypothek aufnehmen möchte, sollte man ein Kreditinstitut aufsuchen, um sich beraten lassen und sich über die Bedingungen informieren, da diese sehr unterschiedlich sein können. Nova Mallorca Immobilien informiert Sie gerne und gibt Ihnen entsprechend Ihrer Bedürfnisse Empfehlungen dazu, welche die interessantesten für Sie sein könnten.

· 3 Gebühren der Eigentümergemeinschaft (cuotas de la comunidad de propietarios): Wenn die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, sollte überprüft werden, ob die Beitragszahlungen auf dem neuesten Stand sind, indem man diese Information beim Präsidenten oder Verwalter der Gemeinschaft erfragt und sich über die internen Vorschriften und Regeln des Gebäudes informieren. Außerdem ist es ratsam, sich darüber zu informieren, ob von der Gemeinschaft gebilligte Umlagen gibt, wie hoch die Gebühren sind und in welcher Regelmäßigkeit sie gezahlt werden müssen.

· 4 Preis und Vorauszahlungen: Im Vertrag muss der Preis der Immobilie sowie die Zahlungsart festgelegt werden. Im Normalfall wird ein Betrag als Vorauszahlung (arras) festgelegt, den der Käufer an den Verkäufer als Anzahlung auf den Preis gibt.

· 5 Kosten des Immobiliengeschäfts: Dieser Teilbereich erfordert eine genauere Betrachtung, die wir in einem anderen Abschnitt geben werden, in dem wir genauer auf Details und jeden einzelnen Kostenpunkt eingehen, aber es ist wichtig zu wissen, dass man gemeinhin rechnet, dass die Kosten für Notar, Einschreibungen, Steuern etc. ungefähr 10% bis 13% des Kaufpreises entsprechen.

· 6 Wahl des Notars: Die Käuferseite hat das Recht, den Notar seines Vertrauens zu bestellen.

Wenngleich der Privatvertrag (documento privado) voll rechtskräftig ist, ist er nicht ausreichend, um die Immobilie beim Grundbuch anzumelden und auch nicht, um eine Hypothek bei einer Bank zu beantragen. Dafür ist ein Dokument mit weitaus höherer Wirkungskraft nötig, das die der Gesetzgebung entsprechende Sicherheit gewährleistet; nämlich der notariell beglaubigte, offizielle Kaufvertrag (escritura pública notarial).


Der offizielle Kaufvertrag (escritura pública de compraventa)

Der offizielle Kaufvertrag ist prinzipiell nicht mehr als ein Vertrag zwischen beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, der vor einem Notar aufgesetzt wurde und auch wenn er nicht zwingend ist, so ist er doch sehr ratsam, denn seine Auswirkungen übersteigen die eines Privatvertrag (documento privado) bei Weitem.

Außerdem bringt die Anwesenheit eines Notars mit fachspezifischem Wissen ein großes Informationsplus für beide Parteien; sie gibt den Vertragspartnern Sicherheit und verleiht dem vertraglich festgehaltenen Gegenständen Wirksamkeit, wodurch der Weg zur Eintragung ins Grundbuch geebnet wird.

Formalitäten nach dem Immobilienkauf

Sobald die erworbene Immobilie einem mittels des offiziellen Vertrags übertragen wurde, muss die sogenannte „Verwaltung (gestión) desselben vorgenommen werden:

· 1 Die Steuern entrichten, die in der Comunidad Autónoma fällig werden:

Hierzu hat man maximal 30 Geschäftstage ab dem Tag der Vertragsunterzeichnung Zeit, indem man eine Kopie des Vertrages und das entsprechende Formular mitbringt. Nach diesem Zeitraum gerät man in Verzug und muss einen Zuschlag zahlen. Sofern eine Aufforderung von der Behörde vorliegt, werden zusätzlich wirtschaftliche Sanktionen verhängt.

· 2 Eintragung ins Grundbuchamt (Registro de la Propiedad)

Der Kaufvertrag kann vom Notar elektronisch an das Grundbuchamt übermittelt werden, sofern dies gewünscht wird. Diese Methode ist sehr zu empfehlen, denn sie garantiert Unverzüglichkeit und die Blockierung im Grundbuchamt vor jedem anderen Dokument, das einen benachteiligen könnte, wie bspw. ein Embargo für den Käufer oder eine vorbeugende Aufforderung für den Verkäufer.

Daneben kann der Kaufvertrag als vom Notar beglaubigte Kopie in Papierform beim Grundbuchamt vorgelegt werden. Es gibt einen Sicherheitszeitraum, um diese notariell beglaubigte Kopie in Papierform vorzulegen, vorherige Bezahlung der Grunderwerbssteuer (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas) oder gegebenenfalls die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Nach Untersuchung des Grundbuchführers schreibt dieser die Immobilie auf den Namen des Käufers ein und der Notar übergibt die Kopie des Kaufvertrags mit der Namensänderung dem Grundbuchamt.

Diese Formalitäten können persönlich oder von einem Verwalter (gestor) vorgenommen werden. Wenn der Kauf mithilfe einer Hypothek erfolgt, verlangt die Bank häufig die Abwicklung der Formalitäten durch eine bestimmte Verwaltungskanzlei (gestoría); in diesem Fall sollte man fragen, wie viel für diese Dienstleistung berechnet wird.

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