Mehr Optionen
Inmobilientyp
Ausstattung
Zustand
Ort / Aussichten
Kartensuche
North West South-West Palma Center North-East South South-East
  • NORDEN
  • WESTEN
  • SUDWESTEN
  • Palma
  • ZENTRUM
  • NORDOSTEN
  • SÜDEN
  • SÜDOSTEN
Area labels
Schließen

In Spanien kaufen

Es können viele Fragen auftreten, wenn man zum Besitzer einer in Spanien gelegenen Immobilie werden möchte. Fragen über das Was, Wie und Wer und daher empfiehlt es sich, über ein bestimmtes Wissen zu verfügen, das wir in diesem zusammengefassten Bericht näher erläutern möchten.

AUSWAHL DER IMMOBILIE: Wenn man über den Erwerb einer Immobilie nachdenkt, wird dringend empfohlen, die Dienste eines Maklers in Anspruch zu nehmen, der in diesem Sektor über nachgewiesene Erfahrung verfügt. Dieser Makler erklärt die zu befolgenden Schritte und leitet den Käufer sowie den Verkäufer durch alle Phasen des Prozesses, wie beispielsweise in Bezug auf die Auswirkungen von Wertermittlung, eine mögliche Finanzierung, Orientierung zu möglichen Umbau- und Umstrukturierungsarbeiten der Immobilie, Fragen in Bezug auf das Finanzamt und die Zahlung von Steuern sowie vieles mehr, neben dem eigentlichen Kaufvorgang und der Beurkundung. Zudem fallen keine Kosten für den Käufer an.

KAUFOPTIONEN: Es gibt zahlreiche Optionen, die man beim Kauf einer Immobilie hat. In Spanien ist bereits die mündliche Übereinkunft gültig (jedoch selten und wenig ratsam). Es ist empfehlenswert, ein unterschriebenes Dokument zu besitzen, damit es beim Kauf nicht zu Missverständnissen kommt. Im Folgenden werden die am häufigsten genutzten Verträge aufgezeigt.

DER RESERVIERUNGSVERTRAG: Wenn die am Erwerb der Immobilie interessierte Partei mehr Zeit benötigt oder vor dem endgültigen Geschäftsabschluss noch weitere Informationen einholen muss, wird üblicherweise auf den Reservierungsvertrag zurückgegriffen. Dies ist ein Dokument, das den Verkäufer dazu verpflichtet, die Immobilie für eine kurze Zeit nicht an eine dritte Person zu verkaufen, die nicht die unterzeichnende interessierte Seite ist. Es ist allgemein gängig, dass ein symbolischer Betrag als Reservierung im Voraus bezahlt wird. Für den Fall, dass der Verkauf abgeschlossen wird, wird dieser Betrag dann verrechnet oder, wenn der Verkauf nicht zustande kommt, zurückerstattet – oder auch nicht, je nach Übereinkunft der Parteien. 

DER KAUFOPTIONSVERTRAG: Diese Art Vertrag ist verbindlicher als die vorher aufgeführte, denn er verpflichtet beide Seiten, zu den in diesem Vertrag aufgeführten Konditionen zu kaufen und zu verkaufen. Sein Wortlaut spiegelt die Fristen zur Vertragserfüllung und zur Zahlung (oder auch Zahlungen) zum Abschluss des Verkaufes wider. Dank dieses Vertrages wird der Verkäufer zum Verkauf und der Käufer zum Kauf beziehungsweise zu einer Entschädigungszahlung verpflichtet. Normalerweise wird ein Kaufoptionsgeld von 10 % festgelegt, das mit dem Endpreis verrechnet wird, wenn der Kauf stattfindet. Wenn es aufgrund einer Entscheidung des Käufers nicht zum Kauf kommt, wird das Kaufoptionsgeld nicht zurückgezahlt. Im gegenteiligen Falle, d.h. für den Fall, dass es aufgrund einer Entscheidung der anbietenden Seite nicht zum Kauf kommt – normalerweise, weil die Immobilie an einen Dritten verkauft wurde oder der Verkäufer seine Meinung geändert hat –, wird das Doppelte des erhaltenen Kaufoptionsgeld zurückgezahlt. Alternativ kann man die Erfüllung dieser Kondition verlangen, wenn der Vertrag dies so festlegt. 

DER PRIVATE KAUFVERTRAG: Mit dieser Art Vertrag kann man den Verkauf bereits abwickeln. Es wird ein privater Kaufvertrag abgefasst, wenn beide Seiten entscheiden, dies so zu Ende bringen zu wollen. Nur ein Richter kann eine Lösung ermitteln, für den Fall, dass es bei Geschäftsabschluss zu einem Interessenkonflikt kommen sollte. Der Vertrag besitzt eine rechtliche Grundlage und Gültigkeit.

DER NOTARIELLE KAUFVERTRAG: Der notarielle Kaufvertrag beinhaltet die öffentliche Urkunde, in der der neue Besitzer als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingeschrieben wird. Es ist unbedingt notwendig, dass diese Bedingung erfüllt ist, denn die Urkunde enthält die Beschreibung der Immobilie zusammen mit der Darstellung der möglichen Belastungen und Dienstbarkeiten, die existieren können, den Preis und die Zahlungsmodalitäten. Es ist der Notar, der – seinem Handlungsprotokoll folgend – die Identitäten des Käufers und Verkäufers überprüft, die Registernummer bestätigt, die Zahlung der letzten Grundsteuer (IBI, Impuesto sobre bienes inmuebles) kontrolliert sowie überprüft, dass – wenn die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist – der Eigentümer auf dem Laufenden mit seinen Zahlungen der Gemeinschaftsbeiträge ist, nach vorheriger Erklärung des Präsidenten der Eigentümergemeinschaft, und es ist auch der Notar, der diese Übertragung beurkundet. Es ist wichtig zu wissen, dass einer natürlichen oder juristischen Person eine Vollmacht vor dem Notar erteilt werden kann, um den notariellen Kaufvertrag erfolgreich zu Ende zu führen, für den Fall, dass der Käufer oder Verkäufer oder beide bei der Durchführung der Transaktion nicht anwesend sein können.

DAS GRUNDBUCHAMT: Der Notar informiert den Käufer und Verkäufer und setzt gleichzeitig den Eintrag in das Grundbuch in Bewegung, sodass jede andere Eintragung für diese Immobilie gesperrt ist, denn der Zeitraum für den Eintrag in das Grundbuchamt wird für weitere 60 Werktage verlängert. Wenn die entsprechende Grunderwerbsteuer bei dem Finanzamt bezahlt wurde, kann man dazu übergehen, die endgültige Eintragung im Grundbuch vorzunehmen. Auf jeden Fall kann man beim Notar beantragen, dass eine Auflassungsvormerkung per Fax durchgeführt wird.

KOSTEN UND STEUERN, DIE SICH AUS DEM ERWERB EINER IMMOBILIE AUF DEN BALEAREN ERGEBEN:

WENN DER VERKÄUFER EINE PRIVATPERSON IST (kein Unternehmen oder Unternehmer):

Der Käufer muss dem Finanzamt der Balearen die GRUNDERWERBSTEUER (IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS, ITP) bezahlen, wobei eine Skala zwischen 8 % und 10 % auf den Immobilienwert angewendet wird. So beispielsweise:

Gesamtwert der Immobilie bis (€)

Gesamtbeitrag (€)

Übriger Wert bis (€)

Anwendbarer Steuersatz (%)

0

0

400.000

8

400.000

32.000

200.000

9

600.000

50.000

400.000

10

1.000.000

90.000

weiter

11

Zu dieser Steuer kommen weitere Kosten hinzu, die mit dem Kauf verbunden sind (Notar, Grundbuch, Bearbeitung, Anwalt falls nötig, usw.), die ungefähr zwischen 0,5 % und 1,20 % des Immobilienwertes ausmachen können. Die Kosten und Steuern sind etwas höher, wenn der Kauf mit einem Hypothekendarlehen finanziert wird, ungefähr in der Höhe von 1,75 % des geliehenen Betrages.

WENN DER VERKÄUFER EIN UNTERNEHMEN ODER EIN UNTERNEHMER ist und einen Erstbezug (den er erbaut oder wiederaufgebaut hat) oder ein unbebautes Grundstück übergibt:

Der Käufer muss dem Verkäufer die Mehrwertsteuer bezahlen. Es werden 10 % MwSt. angewendet, wenn ein neu erbaute Wohnung übergeben wird.

Es werden 21 % MwSt. angewendet, wenn ein unbebautes Grundstück, eine Fabrikhalle, Geschäfts- oder Büroräume usw. übergeben werden.

Der Käufer muss auch dem Finanzamt der Balearen die STEMPELSTEUER (IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, AJD) zahlen, wobei 1,2 % des Immobilienwertes angewendet werden.

Zu diesen Steuern muss man noch ungefähr zwischen 0,5 % und 1,00 % hinzurechnen, aufgrund von Kosten, die mit dem Kauf verbunden sind (etwas mehr, wenn er mit einem Hypothekendarlehen finanziert wird, je nach Betrag).

WENN DER KÄUFER EIN UNTERNEHMEN ODER EIN UNTERNEHMER ISTund eine Immobilie übergibt, die kein Erstbezug ist (Wohnung, Geschäftsräume, Hotel, usw.), unterliegt die Transaktion im Prinzip nicht der Mehrwert- und Stempelsteuer, sondern es wird die Grunderwerbsteuer bezahlt (zwischen 8 % und 10 %). Wenn der Käufer auch Unternehmer ist (z. B. eine spanische Gesellschaft) und der Kauf der Immobilie einer wirtschaftlichen Tätigkeit gewidmet wird (z. B. Geschäftsräume oder eine Fabrikhalle zum Vermieten oder ein Hotel zum Vermieten oder Betreiben), existiert auf jeden Fall die Möglichkeit, die Transaktion  an die Mehrwertsteuer zu binden, welches eine Steuer ist, die man absetzen und zurückerhalten kann (im Gegensatz zur Grunderwerb- und Stempelsteuer). 

WENN DER VERKÄUFER ÜBER EINE GESELLSCHAFT DER INHABER DER IMMOBILIE IST, kommt es relativ häufig vor, dem Käufer anzubieten, die Gesellschaft zu kaufen und nicht direkt die Immobilie.

Die Verkäufer, die Nicht-Residenten sind, wollen damit einen bestimmten Steuervorteil erreichen (sogar keine Steuern in Spanien auf den aus diesem Verkauf entstehenden Gewinn zahlen zu müssen), die Käufer können sich unter Umständen die Zahlung der Steuern für den Kauf sparen, unter der Bedingung, dass bestimmte Anforderungen erfüllt werden, insbesondere, dass es verschiedene Käufer gibt und dass niemand mehr als 50 % der Gesellschaft kauft. Auf jeden Fall handelt es sich hierbei um eine Transaktion, die bedeutende juristische und steuerliche Risiken für den Käufer enthält, sodass es mehr als angebracht ist, im Vorhinein eine tiefer gehende Untersuchung vorzunehmen.

AUS VERMÖGENSZUWÄCHSEN UND -VERLUSTEN ABGELEITETE STEUERN AUF DEN VERKAUF EINER IMMOBILIE durch Nicht-Residenten (mit der Einkommensteuer IRPF zu entrichten)

AUS DEM VERKAUF EINER IMMOBILIE ABGELEITETE STEUER

Vermögenszuwächse und -verluste
Jährliche Einkommensteuer (IRPF)
Jährliche Körperschaftsteuer
Kommunale Wertzuwachssteuer

EINKOMMENSTEUER NATÜRLICHER PERSONEN (IRPF)

Der durch einen Verkauf einer Immobilie erzielte Vermögenszuwachs muss in der für das entsprechende Steuerjahr anfallenden Einkommensteuererklärung angegeben werden und fließt im Bereich sonstige Einkünfte in die Bemessungsgrundlage zur Einkommensteuer mit ein (base imponible del ahorro del IRPF).

Um den Vermögenszuwachs zu ermitteln, wird der Übertragungswert vom Anschaffungswert abgezogen.

Es werden die folgenden Besteuerungsarten auf den erhaltenen Vermögenszuwachs angewandt: 

Netto-Vermögenszuwachs

Besteuerungsart

Bis zu 6.000 €

19 %

Von 6.000 bis 50.000 €

21 %

Zuwachs über 50.000 €

23 %

Bei Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1994 gekauft wurden, wird die Berechnung allerdings wie folgt durchgeführt:

Auf den proportionalen Anteil am Vermögenszuwachs für die zwischen dem Datum des Erwerbs der Immobilie und dem 19. Januar 2006 vergangenen Tage wird ein Kürzungskoeffizient entsprechend des Erwerbsjahres angewandt.
Zur so erhaltenen Summe wird der entsprechende Vermögenszuwachs für die zwischen dem 20. Januar 2006 und dem Datum des Verkaufs der Immobilie vergangenen Tage addiert.
Die Gesamtsumme aus den verschiedenen Vermögensbestandteilen wird, sofern sie das Maximum von 400.000 € nicht überschreitet, entsprechend der vorgenannten Besteuerungsarten versteuert.

Aufgrund dieser Steuer ist der Käufer verpflichtet, 3 % des vereinbarten Preises einzubehalten und beim Finanzamt einzuzahlen. 

Wenn die Immobilie zwischen dem 12. Mai und 31. Dezember 2012 gekauft wurde, ist der Gewinn bei Verkauf zu 50 % steuerfrei. 

KÖRPERSCHAFTSTEUER (bei Verkauf der Immobilie)

Wenn eine spanische Gesellschaft mit Beteiligung eines Nicht-Residenten die Immobilie verkauft, muss im Prinzip diese Gesellschaft 25-28 % auf den erhaltenen Gewinn zahlen. Wenn dann der Nicht-Residente beschließt, die Gesellschaft aufzulösen, um das Geld aus Spanien abzuziehen, könnte er weitere Gewinne haben, aufgrund derer er erneut Steuern bezahlen müsste. Wenn er in Deutschland  ansässig ist, müsste er mit dem gültigen Abkommen Steuern auf diesen anderen Gewinn in Deutschland und nicht in Spanien bezahlen. Aber mit dem neuen Abkommen, das in Kraft treten könnte, müsste er in Spanien die Steuern bezahlen.

Wenn eine Gesellschaft Immobilien im Zeitraum vom 12. Mai bis 31. Dezember 2012 gekauft hat, ist der Gewinn bei Verkauf zu 50 % steuerfrei.

WERTZUWACHSSTEUER

Wenn eine städtische Immobilie verkauft wird, muss der Verkäufer diese Steuer an die Stadtverwaltung bezahlen, die sich aus dem Katasterwert des  Terrains und der Anzahl an Jahren, in denen man Besitzer war, errechnet. Je höher der Katasterwert und je höher die Jahresanzahl, desto mehr Steuern muss man bezahlen. Sie fällt bei Verkäufen, Erbschaften, Schenkungen und Übertragungen an Gesellschaften an.

VERKAUF EINER GESELLSCHAFT ODER EINER IMMOBILIE

Wenn anstatt des Verkaufes der Immobilie eine Gesellschaft verkauft wird (spanisch oder auch nicht), die direkt oder indirekt die Besitzerin der Immobilie ist,  müssen im Prinzip die Steuern auf den erhaltenen Gewinn in Spanien gezahlt werden, denn so legt es das spanische Gesetz fest. Jedoch haben die Doppelbesteuerungsabkommen Vorrang vor dem spanischen Gesetz und so, wenn beispielsweise der Verkäufer in Deutschland ansässig ist, müsste er in Deutschland Steuern bezahlen und nicht in Spanien. Mit dem neuen Abkommen, das in Kraft treten könnte, müsste er in Spanien zahlen

STEUERN, DIE SICH AUS DEM BESITZ UND/ODER BETRIEB EINER IMMOBILIE AUF DEN BALEAREN durch einen Nicht-Residenten ergeben

Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI)
Vermögensteuer (Impuesto sobre el patrimonio)
Einkommensteuer für nicht-residente Personen (IRPF)
Körperschaftsteuer (IS)
Spezielle Besteuerung von Immobilien von nicht-residenten Körperschaften
Erbschaft- und Schenkungssteuer

GRUNDSTEUER (IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES, IBI) ist eine Steuer, die jedes Jahr der Stadtverwaltung gezahlt wird und die ungefähr zwischen 0,4 % und 1,1 % des KATASTERWERTES der Immobilie (Wert, der im Prinzip höchstens die Hälfte des Marktwertes der Immobilie sein sollte) betragen kann. 

VERMÖGENSTEUER (IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO) ist eine Steuer, die in Spanien 2008 abgeschafft wurde und die wieder eingerichtet wurde. 

Jede autonome Region wendet ihre eigenen Vorschriften an. Sie ist jährlich fällig.

Die natürlichen nicht-residenten Personen müssen diese Steuer (wobei eine Skala von 0,2 % bis 2,5 % angewendet wird) auf die in Spanien befindlichen Güter und Rechte zahlen, mit einem steuerfreien Wert in Höhe von 700.000 € und unter Beachtung der entsprechenden Doppelbesteuerungsabkommen.

So müssen beispielsweise unter Beachtung des gültigen deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens diejenigen in Deutschland ansässigen natürlichen Personen diese Steuer zahlen, die Immobilien in Spanien mit einem Wert von mehr als 700.000 € besitzen (es können Schulden aus Hypothekendarlehen, die in den Erwerb investiert wurden, abgezogen werden). Sie müssen dies aber nicht bezahlen, wenn sie diese Immobilien über eine spanische oder deutsche Gesellschaft besitzen. Mit dem neuen deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen, das wahrscheinlich in Kraft tritt, wenn Spanien entscheidet, weiterhin die Vermögenssteuer anzuwenden, müssen auch die in Deutschland Ansässigen zahlen, die über Gesellschaften Immobilien in Spanien besitzen.

EINKOMMENSTEUER FÜR NICHT-RESIDENTE PERSONEN

Wenn die Immobilie direkt von einer natürlichen nicht-residenten Person gekauft wurde, muss sie jedes Jahr diese Steuer zahlen. Wenn die Immobilie selbst genutzt wird, muss ein fiktives Einkommen von 1,1 % des Katasterwertes berechnet und auf dieses Einkommen 24,75 % bezahlt werden. Wenn die Immobilie vermietet wird, müssen 24,75 % auf die kassierten Mietzahlungen bezahlt werden, obwohl die Residenten der Europäischen Union die notwendigen Ausgaben absetzen können und diese 24,75 % auf die Netto-Einkünfte der Miete zahlen.

Wenn die Immobilie von einer nicht-residenten Körperschaft gekauft wurde, wird man auch diese Steuern von 24,75 % zahlen müssen, wenn vermietet wird, und auch auf die Miete zum Marktpreis, wenn die Immobilie Personen, die in Verbindung stehen, überlassen wird (Geschäftspartner, Verwalter usw.).

KÖRPERSCHAFTSTEUER

Wenn die Immobilie über eine spanische Gesellschaft gekauft wird, unterliegt sie der spanischen Körperschaftsteuer, im Prinzip zu 25-28 % der Einkünfte, die man durch die Vermietung oder den Betrieb der Immobilie erhalten kann, Ausgaben abgezogen, durch die Miete zu Marktpreis, wenn die Immobilie an in Verbindung stehende Personen überlassen wird oder durch den Erlös durch den Verkauf der Immobilie.

SPEZIELLE BESTEUERUNG VON IMMOBILIEN VON NICHT-RESIDENTEN KÖRPERSCHAFTEN – Jährlich 3 %

Wenn die Immobilie von einer nicht-residenten Körperschaft gekauft wurde, unterliegt sie dieser Steuer und es muss jedes Jahr eine Steuererklärung eingereicht werden. Sie wird von den Steuern ausgenommen sein und nichts zahlen müssen, wenn mit der Steuererklärung bestätigt wird, dass die Körperschaft in einem Staat ansässig ist, der ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien mit Informationsaustausch hat (z. B. Deutschland), sowie dass die natürlichen Personen, die in letzter Instanz Inhaber der Gesellschaft sind, ebenfalls in einem Staat ansässig sind, der ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien hat. Im gegenteiligen Falle wird man jedes Jahr 3 % des Katasterwertes der Immobilie zahlen müssen.

ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSSTEUER

Als Folge des vor kurzem erfolgten Urteils des Gerichtshofes der Europäischen Gemeinschaften vom 3. September 2014 mit Bezug auf die Ungleichbehandlung, die die nicht-residenten Steuerzahler und Erblasser bei der spanischen Erbschaft- und Schenkungssteuer im Gegensatz zu den Residenten in Spanien erfahren, können diese sich nun auf die Gesetzgebung der autonomen Regionen berufen, die normalerweise viel vorteilhafter ist.

Um den Nicht-Residenten die gleiche Behandlung wie den Residenten zukommen  zu lassen, so wie das Urteil es festlegt, behandelt die in Bearbeitung befindliche Regelung drei Aspekte:

An erster Stelle wird ihre Anwendung auf die Residenten im Europäischen Wirtschaftsraum (die 28 Staaten der Europäischen Union sowie Island, Liechtenstein und Norwegen) begrenzt.

Außerdem wird die Option festgelegt, dass die Nicht-Residenten die Regelung des Staates oder der autonomen Gemeinschaft anwenden können, wenn sie glauben, dass dies sie begünstigt.

Im Falle eines Nachlasses:

Wenn der Erblasser kein Resident in Spanien gewesen sein sollte, in der Region, in der sich der größte Wert der Güter und Rechte des in Spanien befindlichen Nachlasses befindet.

Wenn der Erblasser Resident in Spanien gewesen sein sollte, in der autonomen Region, in der er Resident war.

WEITERE WICHTIGE ERWÄGUNGEN

Es ist äußerst wichtig, eine Reihe von Details zu beachten, wenn eine Transaktion dieser Art formalisiert wird.

Steueridentifikationsnummer (Número de Identificación Fiscal, N.I.F.):

In Spanien besitzt jeder (egal, ob Resident oder nicht) oder muss per Gesetz zugewiesen eine Steueridentifikationsnummer besitzen, die er bei Steuererklärungen und bei jeder Mitteilung an die Steuerverwaltung angeben muss. Dies geschieht genauso bei jeder Art von Gesellschaft. Die Steueridentifikationsnummer fällt normalerweise mit der Personalausweisnummer zusammen (Documento Nacional de Identidad, DNI). Für Personen mit einer ausländischen Staatsangehörigkeit ist die Steueridentifikationsnummer die Identifikationsnummer für Ausländer (Número de Identificación de Extranjeros, NIE). Heutzutage dauert es sehr lange und es ist sehr aufwändig, bis man die Identifikationsnummer für Ausländer erhält (es dauert zwischen drei und vier Wochen). Es wird empfohlen, dass, sobald der Kauf- oder Kaufoptionsvertrag unterschrieben ist, man einen Notar aufsucht, damit dieser eine beglaubigte Kopie des Passes des Käufers beziehungsweise der Käufer anfertigt, eine unbedingt erforderliche Voraussetzung, um dann anschließend die entsprechende Identifikationsnummer für Ausländer zu beantragen.

Ordentlicher Wohnsitz in Spanien:

Rechtlich gesehen gilt derjenige mit ordentlichem Wohnsitz in Spanien, der sich mehr als 183 Tage im Jahr auf spanischem Staatsgebiet aufhält oder wenn Spanien direkt oder indirekt der Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen Tätigkeit oder Interessen ist.

Testament:

Es ist äußerst empfehlenswert, dass die nicht-residente Person, die eine Immobilie in Spanien erworben hat, ein Testament vor einem Notar errichtet, in Bezug auf ihre im spanischen Königreich befindlichen Güter. Es handelt sich hierbei um eine relativ einfache und empfehlenswerte Formalität, die viele Probleme löst, vor allem bürokratische, wenn der oder die Eigentümer versterben.

Information & Kontakt Wenn Sie wünschen, dass sich einer unserer Immobilienmakler mit Ihnen in Kontakt setzt, füllen Sie bitte dieses Formular aus +34 605 222 222

Wir verwenden Cookies, um sicherzustellen, dass du die beste Erfahrung auf unserer Website bekommst Cookies akzeptieren Mehr Information