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BEIM IMMOBILIENGESCHÄFT ENTSTEHENDE KOSTEN

Welche Kosten kommen auf Käufer und Verkäufer zu? Darin enthalten auch die Steuern, wobei unterschieden wird, welche wirtschaftlichen Auswirkungen der Kauf für den Käufer hat, wenn es sich um einen Neubau oder wenn es sich um eine Bestandsimmobilie handelt, ebenso wie die Kosten, die auf den Verkäufer zukommen.

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf auf mich zu?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie zusätzliche Kosten von rund 10% bis 13% des Gesamtpreises für Abgaben, Gebühren und Steuern einrechnen. Dies hängt von verschiedenen Faktoren ab, die wir Ihnen im Folgenden erklären werden.

Die direkten Kosten:

Notar:
Notarkosten fallen an, wenn ein offizieller Kaufvertrag ausgestellt wird; normalerweise zu Lasten des Käufers. Die Kosten sind gesetzlich vorgeschrieben und nennen sich Notarhonorare (aranceles notariales). Hier finden Sie eine Zusammenfassung der ungefähren Kosten beim Kauf ohne Hypothek:

Kaufpreis der Immobilie ca. Notarhonorar nach der Verbraucherschutzorganisation (OCU)
300.000 euros 300 euros
500.000 euros 450 euros
700.000 euros 520 euros
1.000.000 euros 600 euros
1.500.000 euros 720 euros
3.000.000 euros 1.100 euros

Grundbuchamt (Registro de Propiedad):
Diese Kosten entstehen durch die Eintragung des Immobiliengeschäfts im Grundbuch; zu Lasten des Käufers. Auch hier gibt es vorgeschriebene Preise, die vom Kaufpreis der Immobilie abhängen.

Kaufpreis der Immobilie ca. Kosten für das Grundbuch nach der Verbraucherschutzorganisation (OCU)
300.000 euros 280 euros
500.000 euros 335 euros
700.000 euros 385 euros
1.000.000 euros 460 euros
1.500.000 euros 560 euros
3.000.000 euros 780 euros

Rechtsanwalt:
Sofern Sie die Dienstleistungen eines Rechtsanwalts in Anspruch nehmen wollen, sollten Sie wissen, dass die Honorare äußerst unterschiedlich ausfallen; allerdings liegen sie meistens zwischen 0,5% und 1,5% des Kaufpreises. Nova Mallorca Immobilien kann Ihnen einen Rechtsanwalt für Ihr Immobiliengeschäft empfehlen, der sich hinsichtlich der Sprache und der vom Handel abhängigen Anforderungen für Sie am besten eignet.

Hypothek:
Wenn Sie eine Hypothek für den Kauf einer Immobilie aufnehmen, müssen Sie einige Kosten für die Verwaltung und die Bearbeitung dieser an die Bank zahlen. Hierbei handelt es sich um Kosten für die Wertschätzung, Verwaltung und Eintragungen hinsichtlich des Kreditvertrags; es empfiehlt sich, diese vor Unterzeichnung des Kredits mit der Bank zu verhandeln.

Verwaltungskanzlei (gestoría):
Der Agent für Verwaltungsformalitäten (gestor) führt Behördengänge hinsichtlich Registrierungen und ausstehender Zahlungen durch. Die Kosten hierfür sind nicht allzu hoch, dennoch dürfen sie nicht außer Acht gelassen werden.

Für den Käufer anfallende Steuern:

· 1 Im Falle von Neubauten:

  • Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el valor añadido (IVA))

    In diesen Fall muss der Käufer dem Verkäufer 10% Mehrwertsteuer (IVA) auf den Gesamtpreis zahlen. Wenn es sich um einen Sozialbau (vivienda de protección oficial) handelt, reduziert sich dieser Prozentsatz auf 4%. Es sollte unbedingt mitbedacht werden, dass, wenn die Immobilie direkt mit Parkplatz/Garage und/oder Lagerraum (mit maximal zwei Anbauten) übergeben wird, alles mit 10% versteuert wird; werden Garage oder Nebengebäude separat gekauft, fallen 21% Mehrwertsteuer für Sie an. Handelt es sich um ein Grundstück, ein Büro, eine Gewerbe- oder Industrieimmobilie, werden 21% Mehrwertsteuer verlangt.
  • Stempelsteuer (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD))

    Die Aufsetzung eines offiziellen Kaufvertrags unterliegt dieser Steuer, die auf den Balearen momentan bei 1,2% des Verkaufspreises liegt. Immobilien des Sozialbaus sind von der Steuer ausgeschlossen.

· 2 Im Falle von Bestandsimmobilien:

  • Stempelsteuer (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD))

    Der Käufer muss beim Finanzamt der Balearischen Inseln die Grunderwerbssteuer zahlen (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP))
    Diese Steuer wird bei Bestandsimmobilien äquivalent zur Mehrwertsteuer fällig. Auf den Balearen liegt der Prozentsatz abhängig vom Kaufpreis zwischen 8% und 11%. In einigen Ausnahmefällen gibt es reduzierte Tarife (staatlich geförderte Sozialwohnungen (VPO), Großfamilien, Jugendliche…).

Welche Kosten kommen beim Immobilienverkauf auf mich zu?

Beginnen wir mit den indirekten Kosten, um später genauer auf die Steuern einzugehen

Gebühren für die Eigentümergemeinschaft:
Der Verkäufer muss durch eine Bescheinigung, die vom Verwalter oder dem Präsidenten der Eigentümergemeinschaft ausgestellt wurde, nachweisen, dass sich die Zahlungen auf aktuellem Stand befinden.

Kommissionen für Immobilienmakler:
Auf Mallorca gehen die Kommissionen für Immobilienmakler, die sich um den Verkaufsprozess der Immobilie kümmern, zu Lasten des Verkäufers und liegen zwischen 5% und 6% des Immobilienwertes. Angesehene, professionelle Immobilienagenturen wie Nova Mallorca beziehen die rechtliche und die gesetzliche Überprüfung sowie die Verwaltungsprozesse mit in diese Kosten ein.

Ausgaben für die Verwaltungskanzlei (gestoría):
Vermutlich muss der Verkäufer einen Verwaltungsagenten (gestor) aufsuchen, um die entsprechenden Vorgänge bezüglich Behörden und Steuern zu realisieren, beispielsweise die Zahlung der kommunalen Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal), über die wir im Folgenden noch genauer sprechen werden.

Grundsteuer (Impuesto de bienes inmuebles (IBI)):
Hierbei handelt es sich um eine jährliche Steuer, die vom Rathaus erhoben wird und ungefähr 0,4% bis 1,1% des Katasterwerts der Immobilie entspricht (ein Wert, der prinzipiell maximal dem durchschnittlichen Marktpreis entsprechen sollte). Der Verkäufer sollte vor Vertragsunterzeichnung die Zahlungen dieser Steuer auf dem neuesten Stand haben. In einigen Fällen wird die Bezahlung für das Verkaufsjahr zwischen Käufer und Verkäufer entsprechend der anteiligen Monate, in denen die eine oder die andere Partei im Besitz der Immobilie ist, geteilt.

Weitere mögliche Kosten:
Darüber hinaus müssen die Ausgaben einkalkuliert werden, die die Ausstellung der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) sowie die des Energieeffizienzzertifikats (certificado de eficiencia energética (CEE)) beinhalten; zwingend notwendige Dokumente für den Zeitpunkt der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags.

Für den Verkäufer anfallende Steuern:

  • Kommunale Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía municipal))

    Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) (nicht zu verwechseln mit der Wertzuwachssteuer über das Einkommen (plusvalía fiscal)) errechnet sich über die Wertsteigerung, die der Grund, auf dem sich die zu verkaufende Immobilie befindet, vom Zeitpunkt ihres Kaufs bis zu dem ihres Verkaufs erfahren hat. Sie wird über den Katasterwert (valor catastral) berechnet, indem die Anzahl der Jahre gezählt werden, in denen sich die Immobilie im Besitz des aktuellen Eigentümers befunden hat (es werden maximal 20 Jahre angerechnet); handelt es sich um weniger als ein Jahr werden keine Abgaben berechnet. Diese Gebühren werden vom Verkäufer getragen und müssen innerhalben von 30 Kalendertagen ab dem Tag der Vertragsunterzeichnung entrichtet werden. Sie unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und können mithilfe der Rechnung der Grundsteuer ermittelt werden. Wenn man nachweisen kann, dass es zwischen Kauf und Verkauf keinen Wertzuwachs gab (Verlust), kann eine Nicht-Bezahlung geltend gemacht werden.
  • Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF))

    Die Eigentümer sind durch den Verkauf einer Immobilie einkommenssteuerpflichtig oder im Falle, dass sie keine Residenten sind, müssen sie die Einkommenssteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)) entrichten; ein Immobilienverkauf wird als Kapitalgewinn (ganancia patrimonial) deklariert, das heißt, die Differenz zwischen dem An- und dem Verkaufswert.

    Auszuschließen hiervon sind die folgenden Fälle:
    • Wenn es sich um den Hauptwohnsitz handelt und der Verkauf von Personen über 65 Jahren oder in einem Abhängigkeitsverhältnis vorgenommen wird.
    • Wenn die erhaltene Gesamtsumme innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz investiert wird.

Dennoch ist es äußerst wichtig, zu wissen, dass es beim Verkauf des Hauptwohnsitzes Steuererleichterungen gibt, id est, dass der Verkäufer die Investitionen sowie die Ausgaben, die durch Kauf, Honorare für Notar und Immobilienmakler sowie kommunaler Wertzuwachssteuer entstanden sind, absetzen kann. Dementsprechend ist es überaus empfehlenswert sämtliche Rechnungen über anfallende Kosten beim Immobilienkauf aufzubewahren; Bankzinsen, die durch eine Hypothek entstehen, können nicht abgesetzt werden.

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