Cómo reclamar desperfectos en una vivienda tras tres años de propiedad.

Supongamos que adquirimos nuestra vivienda hace tres años y han surgido desperfectos en zonas privadas como comunes: sistema de agua caliente, acumuladores de agua, contadores ACS, filtraciones de agua en techos y paredes… ¿A quién reclamar?

 Cómo reclamar desperfectos en una vivienda

Antes de pensar en cualquier actuación, debemos tener en cuenta la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación. Ésta prevé dos momentos de actuación claramente diferenciados: plazos de garantía en su artículo 17 – que van de 1, 3 y hasta 10 años -, y el plazo estimado para la reclamación de defectos en su artículo 18, que es de dos años a partir del momento en que aparecen los signos de deterioro, siempre que se ubiquen en sus correspondientes plazos de garantía. Éste último es un plazo bajo el amparo de la figura de la prescripción, que puede ser interrumpido, para activarse por el periodo restante y que no se haya consumido hasta su interrupción.

Así, el plazo de 1 año se observa para los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. El periodo de 3 años se establece para defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad. Entre dichos defectos pueden encontrarse problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio, entre otros.

Cómo reclamar desperfectos en una vivienda

El plazo más largo, el de 10 años, sirve para subsanar, en caso necesario, los defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio. Se trata de daños muy poco comunes, normalmente infringidos por cuestiones de evolución del terreno donde se cimienta la propiedad, o por cálculos no correctos a nivel estructural en forjados, vigas, pilares o muros de carga que pueden afectar a la estabilidad del edificio.

¿Qué hacer una vez detectados los defectos? Se deben comunicar de manera fehaciente – resulta muy recomendable el burofax – al constructor y/o promotor de la propiedad en cuestión. Si fuera necesario, se debe hacer lo mismo con el arquitecto y aparejador responsables, para proceder a pausar los plazos previstos en caso de reclamación judicial.

Cómo reclamar desperfectos en una vivienda

Es recomendable realizar un informe pericial sobre los desperfectos por parte de un técnico especialista, ya que la reparación de defectos de habitabilidad es muy costosa. Y siempre sería válido como punto de partida para iniciar una reclamación judicial, si fuera oportuno.